重要事項説明書とは？住宅購入前に注意するべきポイント

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新築一戸建てなど、不動産の購入申し込みを行うと売買契約時に「重要事項説明」が行われます。その内容を記した「重要事項説明書」について見ていきましょう。

重要事項説明書について

売買契約時の重要事項説明の場では、「重要事項説明書」と呼ばれる書類が渡されます。宅地建物取引主任者がその書類の内容を説明し、不動産や法律の専門用語も交えて、物件についての情報や法令上の制限、敷地や建物の状態などについて詳しく解説します。

重要事項説明書の内容は、不動産業者が役所や現地を事前に調査した上で作成されるものです。売主しか知らない状況や不具合がある可能性が否定できないため、売主の協力を得て「告知書」を提出してもらい、それを反映させたりしたものが重要事項説明書と呼ばれます。

重要事項説明書にはどんな事が書かれている？

重要事項説明書には、大まかに以下のような内容が記されています。

• 物件について（所在地住所や免責、登記簿に記載されている項目）
• 法令上の制限について（用途地域や建ぺい率、法令に基づく制限事項など）
• 土地と道路の関係について（敷地に接する道路の幅や面の長さなど）
• インフラの整備について（水道・電気・ガスの供給や排水施設など）
• 敷地や建物状態について（敷地の形状や建物の構造・仕様について）
• 共用部分について（管理形態や委託先・管理費・共用部分の範囲など）

また、以上のような建物・敷地についての細かな情報だけではなく、契約条件の確認内容（契約時の手付金や契約解除についての情報）も記載されています。

重要事項説明書のチェックポイント

重要事項説明書を受け取ったら、不本意な売買契約をしてしまわないよう、以下の点に特に注意しましょう。

物件に関する事項

法令状の制限として、建てられる建物の階数や用途などが記載されています。また、道路に面しているかどうか、道路の種類、私道の場合には負担金の有無についてもよく確認しておきましょう。

水道やガス・電気といったインフラ整備の有無についてももちろん、公営か私営かを確認しておき、施設の場合には負担金や将来的な回収の可能性もあることを要チェックです。

取引条件に関する事項

何が起こるか分からないため、契約を解除できるケースや期限についてしっかり確認しておくと安心です。契約解除時には手付金が返還されるかどうか、違約金の発生の有無についても確認しておきましょう。

また、利用する予定の住宅ローンについても記載されているため、金融機関名や融資条件に間違いがないかも目を通しておきましょう。

登記簿謄本や建物図面との照合

説明対象となる「不動産の表示」が記載されているため、所在地や地番、面積の他、所在地や家屋番号といった内容が登記簿と一致しているかどうか目を通しておきます。地積は登記簿の面積と実測の面積が一致しないケースもありますが、その場合はどちらの面積に基づいた売買が行われるのかを明確にしなければなりません。

登記後の増改築で面積が一致しないこともあるため、その場合には増改築時の図面も貰っておきましょう。

将来的な影響を受ける可能性について

例えば隣地に日照・通風を妨げる建物の建築計画などがある場合は、将来的に生活環境に何らかの影響を受ける可能性があります。前面道路の拡幅や地域地区の変更など、行政による将来計画の有無も確認しておきましょう。

重要事項説明書の内容を把握するコツ

重要事項説明書には、難しい法律用語や専門用語が多く出てくるため難しい印象を受けがちです。難しい用語はひとまず置いておき、「この取引で不利益が生じないかどうか」に注目してチェックすると良いでしょう。

• 権利
• 義務
• 制限

この3点に注目して重要事項説明書の内容を確認すると、「契約解除の権利」や「負担金の義務」「建物面積の制限」などを飲み込みやすくなります。

また、重要事項説明書だけでは理解しきれない範囲については、売主の協力を得て「告知書」を提出してもらい、確認してみましょう。告知書には土地・建物に関するより細かな状況・情報が記されています。告知書そのものを渡してもらったり、その内容を重要事項説明書の内容に反映させてもらうと、さらに売買契約の内容を理解しやすいでしょう。