【2023年】横浜市の基準地価の上昇で住宅購入への影響は？

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神奈川県が公表している令和5年地価調査結果にもとづいて、基準地価の状況や地価変動による住宅購入への影響について解説します。

横浜市の基準地価は上がっている？

神奈川県が2023年9月19日に公表した「令和5年地価調査結果（調査地点927地点）」によれば、神奈川県全体で見て令和4年から令和5年にかけての1年間で住宅値の基準地価が約2.1％上昇しており、特に横浜市・川崎市・相模原市といったエリアでは上昇傾向が比較的強いという結果が示されました。

また、横浜市では全ての行政区において地価の上昇が発生していることも重要です。

参照元：神奈川県公式HP（https://www.pref.kanagawa.jp/docs/h4k/prs/r7073448.html）

基準地価とは？

基準地価とは、都道府県自治体が毎年7月1日時点で調査して公表する地価（土地の標準価格）を指します。基準地1平米あたりの土地の標準価格が「基準地価」として調査され、およそ9月20日前後に発表されることが通例です。

標準価格の算出方法は、1つの基準地を複数の不動産鑑定士がそれぞれ鑑定し、各結果を総合的に考慮して評価が決められるという流れになります。

基準地価は行政が不動産鑑定士から報告された結果にもとづいて判断する、公共のデータかつ実態に即した価格であり、1月1日に発表される公示地価と基準地価を比較することで年内上半期の土地価格の動向を把握することが可能です。

また毎年の基準地価を比較することで、年単位の変動や傾向も把握することができます。

基準地価が上がれば住宅価格も上がる？

建売住宅を購入するような場合、その価格には主に以下の3つが含まれています。

• 土地の購入費（消費税は非課税）
• 物件の購入費（消費税が課税）
• 諸経費

つまり、住宅価格の内訳は以下のような計算式で考えることが可能です。

• 住宅価格＝土地価格＋物件価格＋諸経費

また、物件価格には消費税がかかるものの、土地代については消費税が非課税になることも重要です。なお、諸経費については住宅ローンの申請などに必要な費用や、登記費用などが含まれており、対象となる費用によって消費税の課税・非課税が変わる点に注意してください。

加えて、建売住宅のようなケースでは土地代と建物代がセットで価格提示されているため、例えば販売価格が税込5000万円（消費税200万円・税率10％）の建売住宅であれば以下のような内訳になるでしょう。

• 消費税200万円（税率10％）ならば物件価格2000万円
• 5000万円（住宅価格）＝土地代＋2000万円＋200万円
• 土地代＝2800万円

当然ながら、基準地価が上がれば土地代も上昇して購入にかかる費用もアップするため、住宅価格も増大していくことが想定されるでしょう。逆に基準地価が下がれば土地購入の費用が抑えられて住宅価格が低下する可能性もあります。

参照元：タナカホームズ（https://www.tanaken.co.jp/blog/details_169.html）

基準地価が上がっている時に家は買うべき？

基準地価に合わせて住宅価格も上昇しており、住宅購入のハードルは高くなっていると考えられます。しかし、このまま地価上昇が継続するのであれば、将来的な資産価値の上昇を期待して家を買うことも作戦の1つでしょう。

とはいえ令和5年の地価上昇には、コロナ禍による不動産価格の下落からの揺り戻しも影響していると考えられ、現時点で今後の価格変動を見極めることは困難です。

一方、バブル期以降の金融政策で変動金利は低下傾向にあり、金利が上がる前に買ってしまうという作戦も考えられます。

そのため、地価が落ち着くまで少し待つことも1つの考え方ですが、買い控えによって金利引き上げに直面するリスクもあり、まずは自分のライフプランと住宅の必要性を考えるところから始めてみましょう。