擁壁がある土地の物件は買ってもいい？

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横浜に多くある擁壁について紹介します。擁壁のある土地の注意点、購入する際のポイントなどをまとめました。

横浜の土地に多い「擁壁」について

横浜は、市中央部を南北に縦断する多摩・三浦丘陵の複雑な地形によって全域の7割ほどが丘陵・台地で占められている起伏の多い街です。そのため、住宅地にはたくさんの擁壁がみられます。擁壁とは、高低差のある土地で土砂や盛土が崩れ落ちるのを防ぐための壁です。コンクリートや石積みの壁状構造物で、高い場所に建てられた住宅の下などに多くあります。

擁壁にもさまざまな種類があり、切り立った崖を覆うように高い擁壁が設置されている場合もあれば、人間の背丈とあまり変わらない2m以下の擁壁が設置されている場合もあります。建築基準法や条例によって、擁壁の設置は規定されています。

擁壁は時間の経過とともに老朽化が進み、中には不安定なものもあります。不安定な擁壁は、大きな地震が起きたり大雨が降ったりすると崩れてしまうことがあるため注意が必要です。

擁壁のある土地の注意点

擁壁のある土地は、さまざまなリスクがあります。擁壁には倒壊や土砂崩れを起こす危険性がありますが、万が一倒壊して周囲に被害を与えてしまうと損害賠償を請求される可能性があります。原則として、土地の所有者が過失の有無にかかわらず賠償責任を負います。

また、しっかり作られた擁壁は耐久性が高いように思えますが、実際は耐用年数が存在します。鉄筋コンクリートの場合だと通常30〜50年で寿命を迎えるといわれていて、つくり直す際は多額の費用がかかります。

隣家との境界の問題が生じる場合もあります。擁壁があると境界が分かりにくく、もし擁壁を建て替える場合にトラブルが発生するかもしれません。擁壁が隣家にあっても、建て替え費用が負担できず放置されたら、自分たちは擁壁が崩れる危険に不安を抱えながら過ごすことになります。

擁壁のある土地の家は買わないほうがいい？

擁壁には老朽化や施工不良の場合に危険性がありますが、適切な構造・状態であれば安全かつ浸水対策として有効です。きちんと擁壁工事がされているならば、擁壁のある土地の家を購入しても問題ありません。

安全性の高い擁壁とは

擁壁には、鉄筋コンクリート造擁壁や間知石練積造擁壁があり、どちらも安全性の高い擁壁です。現代において多く採用されているのが鉄筋コンクリート擁壁で、強度が高く耐震性にも優れています。

間知石練積造擁壁は、コンクリート製のブロックを石垣のように積み上げてつくる擁壁です。デザイン性に優れているというメリットがあります。

要注意の擁壁について

要注意な擁壁もあります。例えば、古いコンクリートの塊などを積んだガンタ石積擁壁や玉状の石を積んだ玉石積擁壁は、現行法では認められていません。

また、当初築造した擁壁の上に増積みした擁壁は適法でないうえ、倒壊を引き起こす可能性が高いです。大谷石積擁壁は、大谷石が風化などにより著しく劣化している場合があります。

擁壁のチェックポイント

擁壁工事が必要かどうかは、専門家による地盤調査の結果に基づいて判断されます。ただし、目視でのチェックでも擁壁の強度はある程度推測できます。気になる場合はチェックポイントを参考に確かめてみてください。

まずは、擁壁の表面に亀裂・ヒビ割れ・変形・風化などが見られないかを確認しましょう。また、擁壁に目視でわかるほどのズレが生じている場合は危険です。擁壁の面積3㎡につき1カ所以上・内径7.5cm以上の水抜き穴があるか、擁壁の水抜き穴が土や草などで詰まっていないかもチェックポイントです。

擁壁の表面が湿っていたり水がしみ出ていたりしないか、宅地に適していない擁壁ではないかも確認しましょう。ひとつでもクリアしていない項目があった場合、つくり直しや補修の可能性が高いです。新しい擁壁でも問題が潜んでいるケースがあります。

擁壁のある家を購入する場合のポイント

違和感があれば契約前に調査する

何らかの不都合がある不動産でもいったん購入してしまうと、後になって問題が生じたとき損害賠償請求などが認められないかもしれません。その不都合は、不動産の性能として契約上予定されていたものだと認定されてしまう可能性があるのです。

擁壁のある家を購入する際は、ちょっとでも違和感があればそのまま購入しないことが大切です。素人目でも引っ掛かりを感じる点があれば、契約前に専門家の意見を求めたり詳細調査をしたりするなどの用心をしましょう。

売買契約書や重要事項説明書の記載を確認

売買契約書や重要事項説明書は、よく確認することが大事です。記載に不明点がある場合には、どんどん突っ込んで質問しましょう。その場で納得ができなかったり、回答内容に何かしらのリスクを察知したりした場合は、契約を延期するくらいの慎重さがあってよいです。

契約においては、一般人に馴染みのない言葉もたくさん出てきます。質問を躊躇してそのまま契約すると、後で悔やむリスクもあります。